Acha que os preços das casas estão muito altos? O mercado de arrendamento está ainda pior – sem alívio à vista

Embora o impacto dramático do aumento das taxas de empréstimo no mercado imobiliário tenha sido bem documentado, o que está acontecendo no mercado de aluguel não recebeu tanta atenção.

Como qualquer pessoa que assinou um contrato de aluguel – ou tentou fazê-lo – pode atestar recentemente, os aluguéis estão subindo em todo o Canadá a uma taxa sem precedentes.

De acordo com dados do site de aluguel de imóveis Rentals.ca e analisados ​​pela empresa de dados Urbanation, o aluguel médio em outubro no Canadá foi de US$ 1.976. Este é um aumento de 11,9%, bem acima da taxa de inflação de 6,9% no Canadá.

Os aumentos também não ocorrem em todo o país, já que a Atlantic Canada viu os aluguéis subirem 32,2% no ano passado. Ontário, British Columbia e Alberta registraram aumentos de 17,7%, 15,1% e 13,2%, respectivamente.

Outras regiões tiveram aumentos ligeiramente inferiores à média nacional, mas em quase todos os mercados do país, os locatários estão enfrentando um aumento dramático no custo de manter um teto sobre suas cabeças.

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Preços crescentes deixando alguns inquilinos inacessíveis

À medida que o mercado imobiliário esfria, o mercado de aluguel está em alta, com o preço médio de uma casa subindo 10% em relação ao ano anterior. Isso deixou muitos inquilinos lutando para encontrar acomodações adequadas.

Calgarian Kellie Knight sabe disso muito bem. Ela aluga um apartamento de dois quartos na cidade por US$ 2.200 por mês. Isso representa um salto de cerca de US$ 500 em relação ao que ela pagou por uma unidade semelhante pouco antes da pandemia. E é ruim o suficiente que seu aluguel esteja consumindo cerca de metade de sua renda mensal – muito mais do que os especialistas financeiros dizem ser aconselhado.

“Fiquei chocada com o quanto os preços subiram e tive que reorganizar meu orçamento muito rapidamente para fazer o aluguel de hoje funcionar”, disse ela à CBC News em uma entrevista. “Quando você gasta mais da metade do seu salário mensal com aluguel, não economiza nada para dar entrada.”

Ainda assim, ela ficou feliz em assinar recentemente um contrato de arrendamento de dois anos para garantir esse preço, pois isso lhe deu algum espaço para respirar da incerteza que teria enfrentado se tivesse que se mudar.

“Eu me mudei de Los Angeles para cá e, se você tivesse me dito na época que eu pagaria aluguel de Los Angeles a Calgary, teria pensado que você estava delirando”, disse ela.

Kellie Knight aluga um apartamento de dois quartos em Calgary por US$ 2.200 por mês. Ela diz que ficou chocada com a rapidez com que os aluguéis subiram na cidade recentemente. (Rebecca Kelly/CBC)

Desequilíbrio entre oferta e demanda

Normalmente, uma desaceleração no mercado imobiliário pode ser uma boa notícia para os locatários, pois os proprietários podem estar mais ansiosos para encontrar bons inquilinos. Mas isso não está acontecendo agora por um motivo com o qual os canadenses se familiarizaram durante a pandemia: oferta e demanda.

“As taxas de juros estão realmente ajudando a elevar a inflação dos aluguéis porque muitas pessoas não estão comprando, então estão alugando mais”, disse o economista do CIBC Benjamin Tal.

As pessoas que normalmente gostariam de ser proprietárias de casas encontram-se excluídas do mercado por taxas de empréstimo mais altas, levando-as a entrar ou permanecer no mercado de aluguel.

“Geralmente eles saíam do mercado de aluguel [and] ser proprietários”, disse Tal. “Mas se eles não desocuparem seu apartamento, eles ocuparão a oferta disponível… é como uma nova demanda.”

Quando a demanda aumenta, muitas vezes é atendida por um aumento correspondente na oferta, mas isso não está acontecendo no momento porque construtores e proprietários temem o risco.

“Os desenvolvedores estão cancelando projetos por causa do custo de construção”, disse Tal. “Os investidores, devido às taxas de juros mais altas, não estão mais investindo em imóveis.”

Tal diz que antes da recente crise imobiliária, cerca de metade das novas unidades de condomínio em Toronto eram de propriedade de investidores. A maioria deles foi alugada, mas o aumento repentino nas taxas de hipoteca nessas unidades agora as está tornando não lucrativas, então esses investidores as estão vendendo – muitas vezes para pessoas que planejam morar nelas.

“Os juros mais altos reduzem o incentivo para investir em imóveis, principalmente em condomínios”, disse. “Portanto, se você não tiver essas unidades, esse é outro fator que aumenta o custo de alugar o que sobrou.”

Diante de custos de hipoteca mais altos e preços mais baixos, os investidores têm basicamente duas opções: vender e tirar a unidade do mercado ou aumentar o aluguel. E nenhuma dessas opções é uma boa notícia para os inquilinos.

Charlene Irwin listou sua propriedade alugada para venda em Thornhill, Ontário. Ela quer vendê-lo antes de renovar sua hipoteca em dezembro e pagar uma taxa de juros muito mais alta que, segundo ela, a deixará sem lucro. (Rádio Canadá)

Os proprietários não estão motivados para manter o estoque de aluguel

Charlene Irwin é uma proprietária no cenário exato descrito por Tal.

Ela tem um apartamento no subúrbio de Thornhill, ao norte de Toronto, que aluga para pagar as contas. Mas sua hipoteca deve expirar em dezembro e, com base nas novas taxas, seus pagamentos provavelmente dobrarão – e isso sem levar em conta as taxas de condomínio e outras taxas acessórias.

“Mesmo se eu alugasse a unidade por US$ 3.000 por mês, o que parece ser o preço normal, não haveria lucro”, disse ela à CBC News em uma entrevista.

E mesmo que ela conseguisse empatar no papel, Irwin diz que não vale a pena correr o risco de um inquilino deixá-la pendurada e não pagar o aluguel por um ano enquanto ela passa pelo processo.

Irwin esperava vender sua unidade antes que a nova taxa de hipoteca entrasse em vigor no próximo mês, mas até agora não conseguiu encontrar um comprador pelo preço pedido.

“Quando você está falando sobre uma situação como a minha, onde não haverá margem de lucro, qual é a motivação para manter o estoque de aluguel em Ontário?”

A inquilina Hannah MacDonald enfrenta um aumento de 22% em seu aluguel este ano (Hannah McDonald)

Impacto do controle de aluguel

Aluguéis em rápida escalada estão acontecendo em todo o país.

Hannah MacDonald, uma estudante da Dalhousie University em Halifax, divide uma casa com outras quatro colegas de quarto. Atualmente, eles pagam US$ 2.700 por mês, mas o proprietário informou recentemente que planeja aumentar o aluguel em 22%, para US$ 3.300, quando o contrato expirar em maio.

“Estamos basicamente presos por conta própria agora porque simplesmente não está em nosso orçamento como estudantes em tempo integral”, disse ela à CBC News. Ela disse que eles têm dois meses para decidir se notificam e se mudam, mas suas investigações preliminares sobre as alternativas sugerem que há muito pouco disponível.

“Quase não há vagas agora porque tudo é ocupado muito rapidamente e as pessoas estão basicamente desesperadas neste momento”, disse ela.

“Estamos meio que presos entre a cruz e a espada agora.”


Halifax tem uma forma de controles de aluguel em vigor esse limite aumenta em 2% um ano na maioria dos casos, mas MacDonald não sabe se sua situação se qualifica.

Um porta-voz do governo provincial disse à CBC News que, embora não tenham conhecimento de seu caso específico, em geral, qualquer pessoa com um contrato de aluguel por prazo fixo, como McDonald e seus colegas de casa, estaria coberta pelo teto.

“O limite de renda aplica-se a inquilinos que tenham um arrendamento residencial (…) e assinem um contrato adicional de prazo fixo na mesma unidade de arrendamento”, disse o governo.

Os inquilinos geralmente pedem controle de aluguel e, embora isso possa ajudar em um nível individual, Tal disse que os limites de aluguel na verdade pioram a situação geral do aluguel porque reduzem o incentivo para construir mais unidades.

Os defensores dos direitos dos inquilinos argumentam que o controle dos aluguéis é mais necessário do que nunca, devido ao fantasma da alta inflação. Mesmo onde existe, há brechas. Em Ontário, por exemplo, o máximo que um proprietário pode aumentar o aluguel sem permissão especial do Conselho de Proprietários e Inquilinos da província é 2,5% para 2023.

Mas isso só se aplica a unidades que já estão ocupadas, enquanto as unidades vagas podem ser alugadas por qualquer valor que os proprietários desejarem. “Nos últimos cinco anos, vimos os aluguéis de apartamentos em nosso prédio dobrarem com melhorias mínimas”, disse o advogado dos inquilinos de Toronto. Shelly Dunphy diz. “Vemos apartamentos vazios por meses a fio porque as famílias simplesmente não podem pagar.”

Tal disse que as leis de controle de aluguel podem fazer algum sentido em prédios mais antigos ou com inquilinos existentes, mas ele argumenta que um limite geral para aumentos de aluguel pioraria o problema. “Precisamos de mais oferta, não menos oferta – e o controle de aluguéis pode fazer o contrário.”

Ao estabelecer limites rígidos para aumentos de aluguel, disse Tal, “você está protegendo os inquilinos atuais às custas dos futuros inquilinos”.

Dados os prazos para a construção de novos projetos e a burocracia necessária para inová-los, Tal disse que não vê a situação se resolver tão cedo.

Necessária mudança de mentalidade em torno do aluguel

Mas, além dos problemas logísticos muito reais enfrentados pelo mercado de aluguel canadense, o maior deles pode ser psicológico.

“Precisamos criar uma situação em que, se você tem 35 anos, é casado, tem dois filhos e está alugando, tudo bem”, disse Tal. “Essa é a mentalidade que devemos desenvolver neste país, assim como em lugares como Manhattan, Berlim, Londres.”

O governo federal anunciou recentemente novas e ambiciosas metas de imigração que em breve poderão atingir até meio milhão de novos trabalhadores qualificados chegam ao Canadá todos os anos – um desenvolvimento que Tal diz que pode ser uma benção para a economia canadense.

Mas, a menos que os problemas no mercado imobiliário sejam resolvidos, Tal disse que tudo isso será em vão.

“Temos como certo que os imigrantes virão, mas se eles não puderem viver em Toronto, Vancouver e muitas outras cidades porque os aluguéis estão subindo e os preços das casas estão subindo, eles não virão”, disse. ele disse.

“Estamos enfrentando uma crise de acessibilidade, [and rent] deve ser parte da solução.”