Proprietários de condomínios em Calgary lutam contra o aumento das taxas de condomínio – especialistas dizem que é isso que está causando isso

Carole Benner não aluga. Ela segura. Mas a pessoa mais velha ainda acha que fatores além de seu controle estão aumentando os custos e ameaçando expulsá-la da casa que ela ama.

Por quê? Taxas de condomínio.

O apertado mercado de aluguel de Calgary tem pessoas dormir em SUVs e encontrar novas casas quando seus aluguéis aumentam de forma imprevisível. Mas quando a CBC Calgary perguntou aos membros da comunidade sobre moradia, aqueles que pagavam taxas de condomínio disseram que também se sentiram pressionados.

Brenner, que tem uma renda fixa, agora paga $ 555 em taxas de condomínio todos os meses, quase o dobro do que pagava quando se mudou, oito anos atrás. Ela sabia que as taxas aumentariam, mas não achava que seria tão ruim assim.

“Minha renda mensal será toda para viver”, disse Benner, que mora sozinho no noroeste de Calgary. “Não há excesso para recorrer. E isso não é uma maneira muito boa quando você tem a minha idade.”

Ela não está sozinha. Dentro da CBC Calgary comunidade de mensagens de texto, muitas pessoas estavam preocupadas com o aumento das taxas. Um proprietário temia que esse fosse o motivo pelo qual seu condomínio não estava vendendo, e um inquilino disse que foi exatamente por isso que ele escolheu alugar em vez de comprar.

Vários membros do conselho do condomínio disseram que se sentiram impotentes ao ver as taxas do condomínio aumentarem sem fim à vista.

Quando a CBC Calgary investigou o motivo, membros do conselho e especialistas do setor disseram que isso se devia a três razões principais: aumento dos custos de seguro, inflação e necessidade de colocar dinheiro em fundos de reserva.

Cada prédio de condomínio é diferente. Mas a taxa normalmente cobre a manutenção do espaço comum, como o saguão, corredores, elevadores, comodidades compartilhadas e espaços externos. Isso pode incluir remoção de neve e manutenção do gramado.

Também cobre o seguro de condomínio, pelo menos para a parte do prédio que é de propriedade comum e, às vezes, serviços públicos como aquecimento e água. Geralmente, esses são custos que um proprietário ou proprietário de condomínio também pagaria, mas esses proprietários normalmente têm controle individual sobre quando e como as contas chegam.

Os coproprietários pagam essas taxas como um grupo.

O prêmio do seguro aumenta

Rebecca Hewitt, proprietária da Condo Savvy – uma empresa que analisa os documentos do condomínio para potenciais compradores em Calgary – diz que 90% das propriedades que ela revisou viram seus prêmios de seguro subirem, “o que obviamente teve um papel importante” no aumento de seus custos.

“Quando temos esses grandes eventos climáticos, aconteçam ou não em Alberta, eles afetam os prêmios. E então, em uma determinada propriedade, se houver alguma reclamação, isso afeta o prêmio e, portanto, as taxas do condomínio”, diz Hewitt.

Antes de fundar a Condo Savvy, Rebecca Hewitt tinha experiência em imóveis, gestão de condomínios, investimentos e consultoria de condomínios. (Enviado por Rebecca Hewitt)

Vários membros da comunidade que enviaram mensagens de texto especificamente culparam as taxas de seguro, e um que também fazia parte do conselho disse que o problema era que poucas empresas estavam competindo para oferecer bons preços.

Aaron Sutherland, vice-presidente do Bureau de Seguros do Canadá, diz que os conselhos de condomínio podem sentir a pressão da inflação, expressa em taxas de seguro mais altas, porque agora custa muito mais reparar os danos.

Quanto à concorrência, ele diz que já foi um problema antes. Eventos climáticos severos e grandes sinistros têm causado dificuldades no mercado de seguros, principalmente para condomínios. Isso levou a uma menor disponibilidade e preços mais altos.

Mas desde então, diz Sutherland, mais e mais empresas entraram no mercado. Deve haver mais opções agora, diz ele.

“A melhor coisa que eles poderiam fazer, essas empresas de condomínios, seria pesquisar e trabalhar com seu representante de seguros para encontrar a melhor cobertura pelo melhor preço.”

Custos de serviços públicos crescentes, inflação

Quando Nicholas Kuhl, um planejador urbano, assumiu a propriedade neste ano, ele também decidiu se juntar ao conselho. Ele diz que pensou que sua experiência em planejamento de uso da terra forneceria uma perspectiva útil. Mas, na verdade, ele brincou em uma entrevista, ele também só queria ficar de olho nas finanças de seu prédio.

Ele alugou em Calgary por quatro anos antes de decidir comprar em Mission porque era mais barato comprar do que continuar alugando sua antiga casa.

Agora ele paga $ 340 em taxas de condomínio todos os meses; um número que ele diz ser menor do que outros porque mora em um prédio pequeno, sem elevador e com poucas comodidades.

Depois de quatro anos alugando em Calgary, Nicholas Kuhl decidiu comprar um apartamento em Mission porque era mais barato comprar do que continuar alugando seu antigo apartamento no centro da cidade. Mas ele diz que está lutando para ver as taxas de condomínio aumentarem à medida que outros custos aumentam. (Enviado por Nicholas Kuhl)

Como membro do conselho de administração, ele diz que a inflação contribuiu muito para o aumento das taxas condominiais.

“Seria bom não aumentar as taxas este ano, mas a realidade é que tudo custa, você sabe, seis, sete, oito por cento – independentemente da inflação – mais este ano”, disse Kuhl.

Isso inclui taxas de administração, remoção de lixo, remoção de neve e sobretaxas de combustível, diz ele. E para aqueles que o incluem em suas taxas, o aumento dos custos de serviços públicos aumenta as taxas de condomínio.

Ignorar essas mudanças hoje significa aumentar essas despesas nos próximos anos, diz ele.

Ele é um dos poucos proprietários a realmente morar no prédio, e diz que um grande desafio é que os inquilinos geralmente são os que sentem o impacto das taxas do condomínio – não necessariamente as pessoas que o possuem e o elogiam.

fundo de reserva

Um fundo de reserva é como um plano de poupança comunitário obrigatório. Não é muito diferente de um proprietário individual reservar dinheiro para o telhado que ele sabe que precisa ser substituído, mas em um condomínio o conselho decide com quanto contribuir.

Para entender isso, a lei provincial estabelece que um estudo de fundo de reserva deve ser realizada a cada cinco anos para avaliar o prédio e definir o plano de economia.

Além de ser professora do ensino médio e mãe anfitriã de estudantes internacionais, Christine Magill também é proprietária de um condomínio e membro do conselho.

Ela está tentando ajudar outros proprietários a entender que o conselho está fazendo o possível para reduzir as taxas de condomínio – enquanto mantém um fundo de reserva saudável – à medida que os custos continuam aumentando.

Christine Magill é professora do ensino médio e mãe anfitriã de estudantes internacionais, além de proprietária de um condomínio e membro do conselho. (Enviado por Christine Magill)

“Somos como moedas de um centavo. Nosso gerente de condomínio está arrancando nossos cabelos tentando conseguir os melhores negócios possíveis e encontrar economias em qualquer lugar, porque mal estamos empatando com as taxas de condomínio que cobramos.”

Alguns calgarianos podem estar sentindo o impacto de fundos de contingência que anteriormente eram mal administrados, diz ela.

“Muitas vezes eles não cobram taxas de condomínio o suficiente para não terem um fundo de reserva adequado”, disse Magill.

Por sua vez, se o edifício necessitar de grandes reparações, o fundo de reserva insuficiente é integralmente gasto na resolução desses problemas. Isso significa que os contrários terão que pagar taxas de condomínio mais altas para reabastecer o fundo de reserva.

“É como uma dança delicada, não é, porque você também é um senhorio e obviamente não quer que seus honorários subam.”

No que prestar atenção

Uma vez que todos os condomínios são diferentes, Hewitt diz que, ao revisar a papelada do comprador do condomínio, não há uma maneira de saber se as taxas do condomínio são razoáveis ​​ou não.

“Acho que o que as pessoas não reconhecem é que taxas baixas de condomínio não significam necessariamente edifícios saudáveis, e taxas altas de condomínio não significam necessariamente saúde”, disse ela.

Mas há algumas coisas a considerar, diz ela, que dependem da propriedade.

Ela diz que se for um prédio pequeno, haverá menos unidades para pagar no pote comum e as taxas de condomínio podem ser mais altas. Mas grandes edifícios provavelmente têm elevadores, cuja manutenção é cara e aumentará os custos.

Hewitt diz que os espaços de comodidade compartilhados – como uma academia ou piscina – aumentarão o custo das taxas de condomínio, e os proprietários também devem considerar se os serviços públicos estão incluídos ou pagos separadamente.

Mais importante, diz ela, as pessoas devem considerar o quão ativo é o conselho do condomínio.

“O mais importante é que os conselhos se envolvam ativamente, gerenciem ativamente, façam tudo o que devem fazer para manter a integridade da propriedade nas melhores condições possíveis.”


Encontre a casa

Como você está neste mercado apertado? A CBC Calgary analisa a habitação para seu próximo projeto de reportagem com foco na comunidade. Gostaríamos muito de ouvir de você.

Qual é a sua situação? Que mudanças você notou? O que você quer que abordemos a seguir?

Adicione seu número de celular abaixo. É confidencial. Cancele a assinatura a qualquer momento.